Maandagmiddag in de mailbox: een uitgebreide reactie van wethouder Alfred Arbouw over gemeentegate. In zijn brief beantwoordt Arbouw de vragen die de Clubraad stelde naar aanleiding van dit artikel. De vragen hadden betrekking op de huurovereenkomst met NAC .

Arbouw stelt dat de gemeente helemaal niet aan NAC verdient, maar dat het slechts een ‘kostendekkende’ huur ontvangt. Hij gaat hierbij nadrukkelijk niet in op de grondtransacties (daarover later meer, er zijn wat nieuwe ontwikkelingen, maar om dat uit te werken is nog meer tijd nodig). Tussen de regels door is wel duidelijk te lezen dat NAC in het verleden oliedomme overeenkomsten heeft gesloten met de gemeente, bijvoorbeeld over de aanvullende lasten en onderhoud, hetgeen Arbouw maar wat graag meermaals wil benadrukken. Dus alles wat de gemeente overhoudt is gewoon heel slecht onderhandeld door de destijds in charge zijnde individuen. Wat naar onze mening echter niets afdoet van de stelling dat de gemeente maar wat blij is met NAC.

De variabele lasten (OZB, rioolrecht, verzekering, VVE en waterschapslasten) dient NAC dus zelf te betalen, los van de kostendekkende huur. Want zo is het in de overeenkomst vastgelegd, aldus de wethouder. Eigenlijk natuurlijk gemeentelijke sigaren uit eigen doos, maar dat terzijde.

De vragen van de Clubraad gingen met name over de huurovereenkomst en de antwoorden zijn verhelderend. Nu is het zo dat je als gemeente twee methodes kunt hanteren om de huursom te berekenen: de marktconforme en de kostendekkende systematiek. NAC heeft zowel bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst (in 2003 toen het met de rug tegen de muur stond), als bij de herziening van de overeenkomst (in 2009) verzuimd om aanspraak te maken op de marktconforme berekeningsmethode.

In Tilburg hebben ze een jaar of twee geleden de huurprijs nog eens nader onder de loep genomen . Want ook onze oosterburen betaalden een veel te hoge huurprijs. Het bureau Hypercube heeft in opdracht van die gemeente een benchmark uitgevoerd naar de marktconformiteit van de stadionhuur. Op basis van dit onderzoek, dat zich richtte op de bandbreedte van de marktconforme huur, kwam een nieuwe huurprijs van 805.000 euro naar voren, inclusief variabele eigenaarslasten als OZBe en verzekeringen. Ook in Tilburg kwam in eerste instantie het groot onderhoud van het stadion voor rekening van de huurder. Aangezien dit in strijd is met BW 7 artikel 206, waarin wordt bepaald dat groot onderhoud altijd voor rekening van de verhuurder dient te komen, heeft de gemeente Tilburg besloten om bovenop de huursom het normbedrag voor groot onderhoud te rekenen, een normbedrag van 100.000 euro, wat de totale huursom inclusief variabele eigenaarslasten en inclusief onderhoud bracht op 905.000 euro.

Een leuke berekening, maar deze kan voor NAC direct de prullenbak in. De gemeente Breda heeft immers bedongen dat de huursom moet worden berekend op basis van de kostendekkende systematiek, waarmee alle argumenten om een marktconforme huurberekening toe te passen verworpen kunnen worden. Zo laat Arbouw ons fijntjes weten in zijn brief.

De huurprijs op basis van de kostendekkende systematiek is te berekenen aan de hand van drie variabelen: de afschrijvingstermijn, de boekwaarde en de rentevoet. Toen de gemeente het stadion in 2003 kocht, besloot het een 30-jarige huurovereenkomst aan te gaan met NAC. De huursom wordt bepaald op basis van de jaarlijkse afschrijving en de rente over de investering.

Op basis van deze methode betaalt NAC momenteel een huursom van 1.248.114 euro per jaar. (dus exclusief de variabele lasten). De huurverhoging en uiteindelijke huur is berekend over een periode tot 2025, de huurovereenkomst heeft een resterende looptijd van 22 jaar. De rente wordt berekend op basis van de 10 jaars kapitaalmarktrente met een opslag van een half procent, voor 2011-2012 bedraagt het rentepercentage 4,5% .

In 2004 publiceerde de gemeente de afschrijvingsverordening. In deze verordening is o.a. opgenomen dat op gebouwen een afschrijvingstermijn van 40 jaar wordt gehanteerd. Het is dan ook vreemd dat er voor de huurberekening van het NAC-stadion van een 30-jarige looptijd uit wordt gegaan en er dus wordt afgeweken van de opgestelde afschrijvingsverordening. Een langere afschrijvingstermijn betekent lagere jaarlijkse afschrijvingskosten, dus een potentieel lagere huursom.

De investeringen in 2009 en 2010 worden beschouwd als verbouwing, en worden teruggerekend tot 2025, ofwel 16 en 15 jaar. Neemt de gemeente echter het pleitbaar standpunt in dat het levensduurverlengende investeringen zijn dan mag conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) de componentenbenadering worden toegepast, waarbij mag worden uitgegaan van een afschrijftermijn van 40 jaar, ingaande op het moment van investeren.

Een eenvoudige rekensom op basis van de beschikbare variabelen leert ons dat de huidige kostendekkende huursom van 1.248.114 euro bij aanpassing van de looptijd naar 40 jaar de nieuwe eveneens kostendekkende huursom zou verlagen tot 1.045.000 euro per jaar. Een lastenvermindering van ruim 2 ton op jaarbasis, terwijl de huursom nog immer kostendekkend is!

Kortom:
– De gemeente heeft destijds gekozen voor de kostendekkende systematiek en NAC is daarmee akkoord gegaan;
– De gemeente hanteert een huursom die de rente en afschrijving moet dekken;
– De gemeente baseert de huursom op een huurperiode van 30 jaar, de huurverhoging door de verbouwing wordt berekend tot 2025;
– De gemeente heeft op basis van het BBV het stadion gewaardeerd op historische kostprijs;
– Het afschrijvingsconvenant schrijft voor dat gemeentelijke investeringen in gebouwen in 40 jaar worden afgeschreven;
– In afwijking met BW 7 artikel 206 is in de huurovereenkomst opgenomen dat NAC het groot onderhoud van het stadion dient te betalen. Het is onduidelijk waarom hier van de wettelijke bepalingen wordt afgeweken. De gemeente geeft aan dat dit op verzoek van NAC heeft plaatsgevonden, de jaarlijkse kosten voor groot onderhoud (2,5 ton) overschrijden de norm per vierkante meter (in totaal 1 ton) ruimschoots;
– De gemeente heeft zich ter bescherming van NAC aangesloten bij de norm van de commissie Vermeend dat de huisvestingskosten maximaal 10% van de totale begroting mogen bedragen. De voetbalbegroting van NAC (dus zonder horeca) bedraagt 11 miljoen euro, een huur van 1.248.114 vermeerderd met de apart in rekening gebrachte gebruikers- en eigenaarslasten overschrijdt deze norm;
– Wanneer herijking plaatsvindt van de afschrijvingstermijn en eventueel wordt overgestapt naar omslagrente in plaats van kapitaalmarktrente is binnen de gestelde kaders een huurverlaging van ruim 2 ton realiseerbaar.

Dus:
Binnen de door de gemeente gestelde kaders en de door NAC en de gemeente bekrachtigde uitgangspunten is het pleitbaar de huur met twee ton te verlagen en toch kostendekkend te laten zijn. Hiermee voldoet de overeenkomst aan BW 7, aan de voorschriften van het BBV, Europese regelgeving en aan de normen van commissie Vermeend, en wordt NAC in de gelegenheid gesteld een solide financiële basis te ontwikkelen.

Huiswerk dus voor het volgende bestuurlijk overleg.