NAC en de huurlasten. Een never ending story, waarbij de conclusie over de jaren heen blijft dat de gemeente vindt dat NAC slecht betaalt, en de club vindt dat de huur te hoog is. En zo draaien club en stad al sinds 2003 om elkaar heen. Totdat in 2011 deze bakelieten zeepkist een boekje opendeed over de exorbitante huurwinsten die de gemeente Breda op het stadion maakte. Teruglezen kunt u hier en hier.

Het onderzoek van De Rat werd onderdeel van het debat en de oplossing die we daarin boden: looptijdverlenging en renteverlaging, werd uiteindelijk met omarmd door NAC, de financiers en de gemeente. De huur werd verlaagd met 427.836 euro per jaar.

In de jaren die volgde werd er op basis van politieke afwegingen wat gestoeid over onderhoud, vermeende onveilige situaties, scheuren in het stadion en achterstallige reparaties. Genoeg is genoeg, zeiden een aantal politieke partijen, dat gedoe met NAC moet maar eens definitief van de agenda af, we verkopen het stadion en daarmee basta. Er werd een tender uitgeschreven waar partijen zich op in konden schrijven. Het bleek niet genoeg, de minimale vraagprijs werd niet geboden. De gemeente blijft daarmee eigenaar van het stadion en schiet zichzelf keihard in de voet.

Wat achtergronden over de huurrelatie tussen NAC en de gemeente, afkomstig uit de officiële stukken van de Gemeente Breda.

---

Investeringen en boekwaarde

In 2003 kocht de gemeente het stadion inclusief omliggende gronden voor 15,7 miljoen euro. Nadat de trainingsvelden en wat bedrijfsunits verkocht zijn aan derden resteerde een boekwaarde van 12.9 miljoen. In de post-Mommers-periode werd er vervolgens voor 8,4 miljoen euro verbouwd. De afschrijving over de afgelopen 15 jaar is na correctie 5.3 miljoen, waardoor het stadion momenteel voor 16 miljoen in de boeken staat.

 

 

Huursom

De huuropbrengst is afgelopen jaren nogal eens gewisseld. De basishuursom is 820.278 euro met peildatum 1 januari 2014. Deze huursom wordt jaarlijks geindexeerd.
Naast de huursom betaalt NAC ook de kosten voor onderhoud, verzekering, energie en de gemeentelijke lasten.

 

Rente

NAC betaalt na de laatste renteherziening 2,64% rente. Dit is gebaseerd op de vijfjaars-kapitaalmarktrente per 1 januari 2014 met een opslag van een half procent. Die opslag is een eis om niet aan staatssteun te voldoen. Eind volgend jaar moet de rente weer herzien worden.

 

 

Wat is groot onderhoud

Het opmerkelijke aan deze huurovereenkomst is dat het onderhoud voor rekening van NAC komt. Terugkerend discussiepunt is wat nu eigenlijk groot en klein onderhoud is. Er heeft zelfs arbitrage plaatsgevonden om daarover te besluiten, terwijl het heel duidelijk in de huurovereenkomst is opgenomen. Als kwaliteitsnorm voor het onderhoud is in dezelfde overeenkomst opgenomen dat de licentievoorwaarden van de KNVB, alsmede de wettelijke eisen, leidend zijn.

 

 

Taxatie

Het gerenomeerde taxatiebureau Cushman & Wakefield heeft het stadion exclusief P1 en P5 getaxeerd in het zicht van verkoop. De vastgestelde waarde van de ondergrond bedraagt 2 miljoen euro, de waarde van de opstallen bedraagt 7.5 miljoen euro. Een bedrag dat fors lager is dan de huidige boekwaarde.

 

En nu

De gemeente heeft besloten het stadion niet te verkopen. Daarmee schiet het zichzelf in de voet. Op basis van de BBV-voorschriften moet een gemeente die een taxatie laat verrichten op onroerend goed dat in eigendom is en wat bedoeld is te verkopen de boekwaarde verplicht corrigeren naar de getaxeerde marktwaarde. Alleen als de taxatie voor eigen duurzaam gebruik is verricht hoeft dat niet, aldus het simpele stroomschema.

 

 

Dat houdt in dat de gemeente nu een afboeking moet gaan doorvoeren op het stadion. Op de gebouwen moet 5,7 miljoen worden verminderd, op de grond 8 ton. De boekwaarde per 1 januari 2018 zal dan moeten worden verlaagd naar 9,5 miljoen.

Direct gevolg daarvan is dat daarmee ook alle marktconformiteit van de huursom verdwijnt. Wethouder Arbouw beseft dit en gaf gisteren bij Omroep Brabant al voorzichtig toe dan misschien toch maar het groot onderhoud over te gaan nemen om zo de huursom enigszins legitiem te doen lijken.

Het lijkt zinvol voor Justin om eens met deze kennis op zak een babbeltje te gaan maken op het stadskantoor. De voorschriften en de taxatie zijn overduidelijk. De mokerslag kan nog wel eens gunstig uit gaan pakken voor NAC!