In de aanloop van de vorige gemeenteraadsverkiezingen rolden de politieke kopstukken in Breda weer eens over elkaar heen. Stadionscheurgate was net in de doofpot gestopt, verstrengelingsgate werd opgestart. Want een of ander onderzoeksbureau had op verzoek van de oppositie de relatie tussen NAC en de stad Breda onderzocht en in een tonnen kostend rapport geconcludeerd dat het niet verstandig is als gemeente en club te nauw financieel betrokken zijn met elkaar. No shit sherlock!
Het gevolg daarvan? Het stadion moest verkocht worden. Aan de hoogste bieder. Voor de hoogste prijs. Dan zou NAC geen huurder meer zijn en hoefde de gemeente niet meer bang te zijn dat de huurpenningen niet over gemaakt zouden worden. De onderhoudskosten waren toch al voor de club en de gemeente lasten zouden dan door de nieuwe stadioneigenaar op de gemeentebegroting kunnen worden bijgeschreven. Een zorg minder voor hetzelfde geld.
Gerenommeerd taxateur Cushman&Wakefield heeft de waarde van het stadion bepaald en vervolgens werd een biedingsperiode geopend. Raar maar waar, maar ginne hond was geïnteresseerd in de vraagprijs van de gemeente voor het stadion. Volgens taxatie zou het stadion een waarde hebben van ongeveer 9.5 miljoen euro, fors lager dan de huidige boekwaarde.
De conclusie kent u. Niemand wilde het stadion kopen, NAC nam een koopoptie voor uiteindelijk 5,5 miljoen voor een deel van het stadion, maar de club besloot onlangs wijselijk dat vastgoedbeheer niet tot de core business behoort. Geen verkoop derhalve, dus het stadion blijft eigendom van de gemeente. Dat daarmee in haar eigen val trapte.
Eind 2017 kwam de Rat immers op de proppen met artikel over verplichte afwaardering . Want daar hadden de verkiezingsgeile politici in Breda eventjes niet over nagedacht. Taxatie met het zicht op verkoop betekent verplichte afwaardering van het stadion. Met daarbij weer gevolgen voor de marktconformiteit.
Vorige week zijn de jaarstukken 2018 van de gemeente Breda vastgesteld. En wat lezen we daarin? De gemeente heeft een duurzame waardevermindering in de boeken opgenomen voor het Rat Verlegh Stadion. 5,7 miljoen. En 7 ton additioneel, zodat het totale verlies dat de gemeente in de boeken heeft opgenomen over 2018 maar liefst 6,4 miljoen euro bedraagt. De Rat concludeerde eind 2017: Dat houdt in dat de gemeente nu een afboeking moet gaan doorvoeren op het stadion. Op de gebouwen moet 5,7 miljoen worden verminderd, op de grond 8 ton. De boekwaarde per 1 januari 2018 zal dan moeten worden verlaagd naar 9,5 miljoen.. De gemeente vertaalt dit in de jaarcijfers met: Als gevolg van het voornemen tot verkoop van het stadion is een koopoptie verleend aan de gebruiker, hierdoor is een waardevermindering verwerkt van € 6,4 miljoen. Dit doet het positieve resultaat teniet
Dit stelt de hosannastemming over de huurverlaging als gevolg van de rentedaling in een ander daglicht De nieuwe huursom is 130.000 euro lager dan voorheen en komt uit op 690.000 euro. Ten opzichte van de boekwaarde een percentage van 7,2%. De oude huursom bedroeg 820.278 euro tegenover een boekwaarde van 16 miljoen, ofwel 5,1% van de boekwaarde. Uitgaande van de oorspronkelijke uitgangspunten zou de nieuwe huursom 487.040 euro moeten bedragen. In plaats van een huurverlaging van 130.000 euro rekent de gemeente Breda de huurder dus een huurverhoging van 202.960 euro aan.
Afgelopen maandag is de werkgroep verkoop Rat Verlegh Stadion bijgepraat. Donderdag de 20e wordt de jaarrekening 2018 in de Raad besproken. Welke dappere partij neemt het op voor de huurder die door de pandjesbaas een huurverhoging van 2 ton wordt aangesmeerd?
Reacties:
Helter
Welkom in de echte wereld. Ik woon sinds 1988 in een 70- jaren woning en betaal € 760, huur. Mijn nieuwe buurman betaalt voor dezelfde woning met dezelfde faciliteiten onderhoudstatus € 1060, –
Zo werkt het dus.
Mieshoop
@Helter
Laten we voor het gemak woninghuur even niet vergelijken met de vastgoedrichtlijn in de publieke sector.
De gemeente heeft twee toetsingskaders: marktconformiteit en Europese Staatssteun.
Marktconform is niet anders dan de huur ten opzichte van de marktwaarde. De martkwaarde is met 6,4 miljoen verlaagd, dus zakt de huur mee. Als 5% marktconform was dan is 7% dat niet. Dan zou het net zo goed naar 3% kunnen. 5% is 5%.
Staatssteun betekent dat de gemeente er niet op mag toeleggen. De huursom van NAC is feitelijk de conversie van rente en aflossing die de gemeente moet betalen op het geïnvesteerd vermogen. De gemeente hanteert vijfjaarskapitaalmarktrente met een opslag van 5% om niet onder staatssteun te vallen. Ten opzichte van 1-1-2014 is de vijfjaarskapitaalmarktrente fors gedaald, dus moet de rentecomponent van de huur omlaag. Daarbij moet rekening gehouden worden met de verlaagde grondslag van het object als gevolg van de verplichte afboeking. Die verlaagde grondslag telt ook mee in de hoogte van de aflossingscomponent.
De gemeente dacht een slaatje te slaan uit de verkoop van het stadion maar snijdt zichzelf hiermee keihard in de vingers. Aan NAC om dit aanhangig te maken, want zelf zullen ze het vast willen doofpotten.
Mieshoop
* opslag van 0,5%